Entretien avec Eric Pozzo-Deschanel – Bouygues Immobilier

Figure incontournable du paysage immobilier français et européen, Bouygues Immobilier se positionne en développeur-opérateur urbain.  Depuis plus de 60 ans, le groupe développe des projets de logements, immeubles de bureaux, commerces et aménagement de quartiers modernes. Plaçant ses activités au service du « mieux-vivre », l’entreprise a pour ambition de répondre aux grands enjeux urbains, environnementaux et sociétaux.

Dans une période où les modes d’habitation et de travail sont en plein bouleversement, Eric Pozzo-Deschanel, Directeur du Pôle Smart Building, nous apporte son éclairage sur l’essor du Smart Building et la place du connecté dans le logement.

1 - Quelle est la vision de Bouygues Immobilier en matière d'automatisation des bâtiments ?

Il faut distinguer le logement et les bâtiments tertiaires. Bouygues Immobilier s’interroge  très fortement sur la définition du bureau de demain, qui sera sans doute assez différent d’ici quelques mois ou années. Ça ne veut pas forcément dire qu’il y aura beaucoup plus d’automatisation, mais des évolutions dans l’intégration d’objets connectés et d’intelligence artificielle pour faire progresser la GTB.

Dans l’habitat, le mouvement semble se généraliser, tout le monde se met au connecté, Ikea ou Lidl s’engagent à la suite des GAFA. S’ils ont la capacité de toucher le plus grand nombre, leur enjeu est de prouver l’efficacité et la simplicité de leurs solutions pour révolutionner quantitativement le marché.

Et c’est là tout l’enjeu : proposer des solutions simples, facilement préhensibles et interopérables. Les assistants vocaux offrent en ce sens une réelle facilité d’usage.  C’est ce vers quoi nous devons aller, en nous associant aux grands acteurs tels que Google ou Amazon. Notre rôle est de prévoir un socle technologique permettant l’utilisation de telles solutions dès l’arrivée de l’occupant, évolutives et adaptables selon les besoins : maîtrise du confort thermique, de la sécurité, etc…

Il est aussi important de réfléchir à l’échelle de l’immeuble, passer du « smart home au smart building » et aux services que cela permet d’offrir aux habitants ou exploitants : ascenseur, chaufferie pour faire de la maintenance prédictive ou préventive, contrôle d’accès / vidéo surveillance, boîtes à colis… C’est pourquoi je parierais plus sur une évolution, plutôt que sur l’automatisation à outrance.

Enfin, le gros enjeu pour les promoteurs réside dans les évolutions nécessaires de leur production pour atteindre les objectifs «  bas carbone » et tendre vers des immeubles et des quartiers vertueux, avec des solutions intelligentes et intuitives au sein des bâtiments.

Quelles conséquences la pandémie de Covid-19 a-t-elle sur vos marchés ?

Le premier confinement nous a surtout contraints à fermer nos bureaux de vente et à ne plus recevoir nos clients ou prospects. Dans le même temps certains de nos chantiers ont été arrêtés, le temps de mettre en place les protocoles adéquats. La deuxième partie de 2020 a été très active malgré les impacts non négligeables (retards, surcoûts) du premier semestre.

Au niveau du logement et des modes de vie, la pandémie semble devoir impacter en profondeur les attentes des clients, et c’est dans ce sens un révélateur de leurs besoins, en matière d’espaces intérieurs et extérieurs, de rangement, d’espaces de travail, et de services. Cela nous fait réfléchir à des aménagements plus malins, plus modulables, avec cette nécessité d’avoir notamment un espace pour travailler, s’isoler.

Ce qui milite basiquement pour de l’habitat individuel, mais la  lutte contre l’étalement urbain suppose de favoriser les logements collectifs. On le comprend, les problématiques sont complexes et les enjeux importants.

Vous évoquiez les services, que propose Bouygues Immobilier à ce sujet ?

Un objet connecté n’a de sens et d’intérêt que s’il génère son propre service. Un détecteur de qualité de l’air, s’il ne sert qu’à donner des PPM, ne sera d’aucune utilité. En revanche, si l’information est traduite via une application smartphone par un message du type « Attention, il y a des pollens, la qualité de l’air est altérée, il est préférable de différer votre footing matinal. », là il rend un vrai service. En ce sens les objets connectés peuvent aider les gens à prendre les bonnes décisions en matière de confort, de sécurité, de consommation.

Aujourd’hui les clients sont prêts à investir dans un service adapté qui leur apporte une réelle valeur ajoutée. Un exemple : si en cas de fuite d’eau, mon assureur peut être prévenu immédiatement, ses tarifs seront sans doute moins élevés car la prise en charge aura été plus rapide et les dégâts moindres.

Sans cela on tombe dans la gadgetisation du produit, et ça n’a aucun sens à nos yeux.

Aujourd’hui notre application Flexom donne un premier niveau d’information, relative à la consommation notamment. A nous désormais d’enclencher l’étape suivante, avec des produits et services à plus forte valeur ajoutée, afin d’accompagner, aider, rendre service à nos clients dans leur vie quotidienne.

Comment répondez-vous aux enjeux d'interopérabilité dans le logement et les bâtiments intelligents ?

Je pense qu’au-delà de l’interopérabilité, qui reste un objectif ambitieux, il faut a minima, et sans compromis possible, de la compatibilité entre les objets. Un enjeu concerne la durée de vie des objets, qui est aujourd’hui assez courte. En effet, l’évolution des produits est tellement rapide, qu’il est compliqué de dire que ce qu’on installe aujourd’hui sera encore en capacité de fonctionner dans 10 ans !

Il y a donc je pense un distinguo à faire entre ce qu’on peut apporter comme solutions dans le logement, qui peut être considéré comme plus ou moins consommable, au moins pour ce qui n’a pas de vocation immobilière, et une autre gamme de solutions (objets et services) à offrir au niveau de l’immeuble qui doit, elle, être pérenne.

L’interopérabilité en matière d’objets connectés doit donc aller de paire avec la pérennité, la facilité et l’évolutivité. Aujourd’hui ce sont les grands acteurs tels que Google, Amazon ou encore Somfy, qui prennent des décisions et définissent les orientations stratégiques pour trouver un langage commun. Bouygues Immobilier, qui se doit d’anticiper les évolutions des besoins et attentes de ses clients, a décidé de travailler et d’avancer avec les acteurs engagés dans cette démarche, plutôt qu’avec ceux qui veulent rester dans leur coin…

Comment Overkiz vous a accompagné dans vos projets connectés ?

Nous travaillons avec Overkiz quasiment depuis le début de l’aventure Flexom. Initialement, Overkiz assurait un rôle de « gardien du temple », garant de la sécurité des données qui étaient amenées à sortir du logement.  

Aujourd’hui le rôle d’Overkiz est bien plus large, puisque l’entreprise nous accompagne davantage. La mission confiée est double : assurer le fait que nos nouvelles applications Flexom Pro, dédiée à nos installateurs, et Flexom, dédiée aux occupants, fonctionnent avec le parc déjà installé, et développer des évolutions pour la suite.

Plusieurs facteurs, dont le contexte sanitaire, ayant malheureusement un peu ralenti nos projets de développement, nous avons fait le choix de nous concentrer sur les applications, les fonctionnalités dont nous avions besoin, et notre hot line. Initialement « homme de l’ombre », Overkiz couvre aujourd’hui l’intégralité du spectre de nos offres.

Quels avantages avez-vous tirés de cette collaboration ?

Le fait d’assurer la continuité des produits et des services installés dans nos 14000 logements est un gros avantage. Nous n’avons pas modifié le cahier des charges technique, ce qui est un vrai atout car notre entreprise est très éclatée, avec des agences partout en France et une centaine d’intervenants extérieurs. Le fait de conserver ce cahier des charges nous a permis de gagner du temps et d’amoindrir les risques liés à l’évolution de notre solution.

Le process et la méthodologie ont changé, pour intégrer les évolutions et répondre aux attentes.  Les installateurs y trouvent une certaine simplicité, à travers une application qui leur est dédiée et qui répond avec justesse à leurs besoins. Les clients, quant à eux, y retrouvent les fonctionnalités habituelles, ainsi qu’une fluidité et une facilité d’usage et de service. On a réussi à développer une application plus simple, avec la sérénité de travailler avec un partenaire fiable, solide économiquement, disposant d’une réelle expertise technologique dans son domaine et qui a compris notre besoin de simplicité d’utilisation pour le client final.

On a établi avec Overkiz une relation de confiance, qui nous a permis de gagner en sérénité et de développer une solution facile à comprendre, à mettre en place, qui répond à nos besoins et ceux de nos clients, pour réellement faire du logement connecté quelque chose de facile.

Quels sont vos projets pour les mois et années à venir en matière d'innovation ?

Nous travaillons sur l’expansion des véhicules électriques. Nos clients expriment des besoins de plus en plus forts en la matière, et attendent aujourd’hui qu’au moment de la livraison de leur bien immobilier les infrastructures en matière de recharge de véhicule soient également prévues et opérationnelles. Aujourd’hui on propose uniquement des pré-équipements, demain on doit être capable de proposer des équipements, associés pourquoi pas à des services, tels que l’accès au parking en l’absence du locataire pour permettre par exemple à d’autres usagers d’y recharger leur véhicule.

On travaille également sur le confort thermique du logement, la consommation énergétique, la maîtrise des cycles de vie et du carbone. Le secteur du bâtiment n’est pas le secteur le plus vertueux en matière de développement durable. On a donc beaucoup d’attention à apporter à ces sujets pour développer des immeubles plus durables.

Enfin, il y a des sujets autour du coliving. Notre concept KoumKwat, dédié aux jeunes actifs, a pour ambition de tester l’appétence des clients à ces nouveaux modes de vivre ensemble, pour développer des espaces parfaitement intégrés au paysage urbain local et tisser un nouveau lien avec les habitants, à l’échelle du quartier.

La nomination récente de Bernard Mounier comme Président va sûrement aussi changer un peu la donne quant à la vision du Groupe et aux priorités stratégiques à lui donner. Un objectif devrait cependant demeurer : amorcer une reconquête forte du marché et de la qualité perçue de nos produits.

Bouygues Immobilier en quelques chiffres

1904 collaborateurs

2 milliards d’euros de chiffre d’affaires en 2020

18% d’immobilier de bureaux

82% de logements

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